Lage

Östlicher Siedlungsrand umgeben von Wald und Landwirtschaftszone, zerteilt durch Autobahn A4 und Hauptstrasse 15 in Nord-Süd-Richtung.

Grösse / Parzelle

10.7 ha mit 37 Parzellen, davon 2 unbebaut (> 500m2, rationelle Bebauung möglich, heutige Nutzung als Hemmnis; theoretische Bauzonenreserven: 1.4 ha)

Nutzung / Struk­tur

• 26 Betriebe mit 449 Beschäftigten (über 84.2% produzierendes Gewerbe, 7.3% Freizeit und Gastgewerbe)
• Beschäftigtendichte 30 Pers./ha
• Ausbaugrad 26 % (mit 132'100 m² Geschossflächenreserven)

Erschlies­sung

Gute MIV-Anbindung dank Direktanschluss an die Hauptstrasse 15. Die ÖV-Anbindung an das Arbeitsplatzgebiet ist sehr schlecht, nächster ÖV Haltepunkte ist der Bahnhof Andelfingen.

Baureife

Die unbebauten Parzellen sind sofort baureif.

Funk­tion

Arbeitsplatzgebiet

Koor­di­na­ti­ons­hin­weise

• Produktion
• Gewerbe
• Dienstleistung, aber kein Detailhandel
• keine Wohnnutzung
• keine verkehrsintensive Einrichtungen
• keine logistikaffine Nutzung

Poten­ziale aus Sicht des ZPW

• Zukunftsorientierte Weiterentwicklung des Standorts als Schwerpunkt für produzierendes Gewerbe durch Schaffung geeigneter Rahmenbedingungen (insbesondere für Innovationen) und Nutzung von Synergien (z.B. räumliche Nähe, Vernetzung)
• Potenzial für Verdichtung und Betriebserweiterungen vor Ort v.a. im Gebiet westlich der A4 (geringe Einsehbarkeit dank Bewaldung gegen Süden) als Teil des regionalen Arbeitsschwerpunkts (z.B. durch Stapelung oder gemeinsame Nutzung von Flächen/Infrastrukturen
• Gemeinsame Erarbeitung einer Gesamtschau des Arbeitsplatzgebiets durchGemeinde und Grundeigentümer zur Klärung des Verdichtungspotenzials

Poten­tiale aus Sicht Gemeinde und Gewerbe

Verdichtungspotenzial & Entwicklungsabsichten:

• Unüberbaute Baulandreserven in «Im Bilg» nahezu ausgeschöpft (verfügbare
  Bauzonenreserven: 0.1 ha)
• Revidierte BZO (Baumasse 7,5 m³/m², max. Gebäudehöhe 20 m) schafft
  deutliches Verdichtungspotenzial im Bestand – mittels Ersatzneubau oder
  Erweiterungen älterer Gebäude
• Verdichtungspotenzial durch Betriebe kaum genutzt, vor allem aufgrund ho-
  her Baukosten und betrieblicher Anforderungen (z. B. Bedarf an ebenerdigen
  Flächen für Lager oder Produktion)
• Flächenbewirtschaftung bislang kaum etabliert; steigender Flächenbedar
  schafft neue Ausgangslage

Entwicklungshemmnisse:

• Hohe Baukosten und betriebliche Anforderungen (z. B. Bedarf an ebenerdi-
  gen Flächen für Lager oder Produktion) hemmen Verdichtung
• Schwache ÖV-Anbindung; hoher Pendleranteil im Gebiet aus Umland (Kan-
  tone Thurgau und Schaffhausen) führt zu hohem Bedarf an Parkierungsflä-
  chen, Flächenverfügbarkeit zusätzlich eingeschränkt
• Unterirdische Parkierung flächeneffizient, jedoch wirtschaftlich durch die
  Betriebe oft nicht tragbar

Beson­der­heit

• Zentrale Lage im Weinland, Verdichtung und Weiterentwicklung trägt we-
  sentlich zur Stärkung des Arbeits- und Siedlungsschwerpunkts
• Gute Erschliessung mit dem motorisierten Individualverkehr, gegen Osten
  direkte Abfahrt auf Hauptstrasse ohne verkehrliche Belastung des Siedlungs-
  gebiets bevorzugen
• Bedarf für sorgfältige Ausgestaltung des Übergangs in die Landschaft (v.a. im Gebiet westlich der A4)
• Angemessene Berücksichtigung des nördlich und östlich angrenzenden
  Landschaftsraums (u.a. Teil des Bundesinventars der Landschaften und Na-
  turdenkmäler BLN)